Nebankovní hypotéka je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, který poskytuje nebankovní společnost, ne banka. Má smysl tam, kde banka odmítne — u žadatele bez doložitelného příjmu, se záznamem v registru nebo u nemovitosti, kterou banka nechce. Platí se za to výrazně vyšší sazbou a v tomhle segmentu je zároveň nejvíc podvodných nabídek ze všech.
Čím se liší od bankovní hypotéky
| Bankovní hypotéka | Nebankovní hypotéka | |
|---|---|---|
| typická RPSN | 5,5–6,5 % | zpravidla 15 % a výš |
| maximální LTV | 80–90 % | obvykle 50–70 % |
| doložení příjmu | vždy | často mírnější nebo bez něj |
| záznam v registru | zpravidla důvod k zamítnutí | posuzuje se individuálně |
| rychlost | týdny | dny |
| co rozhoduje | vaše bonita | hodnota nemovitosti |
Ten poslední řádek je klíčový a je v něm celé riziko i celá výhoda. Nebankovní poskytovatel se dívá hlavně na zástavu. Proto půjčí i tomu, koho banka odmítne — ale taky proto, že v nejhorším případě se uspokojí z nemovitosti.
Kolik to reálně stojí
Konkrétní ověřené číslo z našeho srovnání: Acema Credit poskytuje úvěr se zástavou nemovitosti od 20 000 do 5 000 000 Kč se splatností 1 až 20 let a RPSN 17,88 % podle reprezentativního příkladu poskytovatele (ověřeno 14. 9. 2026).
Pro srovnání: bankovní hypotéka je dnes kolem 6 % RPSN a americká hypotéka, tedy neúčelový úvěr proti nemovitosti od banky, kolem 6,2 až 6,7 %. Rozdíl mezi 6 % a 18 % na dvoumilionovém úvěru dělá řádově milion korun za dobu splácení.
Proto nebankovní hypotéku berte až poté, co vás banka skutečně odmítla — ne jako první volbu, protože je rychlejší.
Kdy dává smysl
- Nedoložitelný příjem — OSVČ s paušální daní nebo výdajovým paušálem, kde daňový základ neodpovídá skutečnému příjmu.
- Záznam v registru, který banka automaticky odmítá, ale jde o starou a splacenou věc.
- Nemovitost, kterou banka nechce — rozestavěná stavba, objekt bez kolaudace, nemovitost ve spoluvlastnictví nebo v horší lokalitě.
- Časová tíseň, typicky vypořádání dědictví nebo rozvodu, kde banka nestihne termín.
- Vyplacení exekuce, kde je jinou cestou jen prodej nemovitosti. Tady si ale dvakrát spočítejte, jestli novou splátku unesete — podívejte se na nezabavitelnou částku.
Kdy ji naopak neberte
Nebankovní hypotéka je nejdražší způsob, jak proti nemovitosti půjčit. Nedává smysl, když:
- máte doložitelný příjem a čistý registr — pak jděte do banky, i kdyby to trvalo o měsíc déle,
- potřebujete malou částku — konsolidace nebo běžný spotřebitelský úvěr vyjdou levněji a neriskujete bydlení,
- nemáte jistotu, že splátku dlouhodobě unesete. Tady nejde o zápis v registru, ale o střechu nad hlavou.
Jak poznat seriózního poskytovatele
V tomhle segmentu se pohybuje nejvíc podvodných nabídek z celého trhu, protože cílem některých „poskytovatelů“ není úrok, ale získat nemovitost. Pět věcí, které ověřte vždy:
- Licence ČNB. Poskytovat spotřebitelský úvěr smí podle zákona č. 257/2016 Sb. jen držitel oprávnění. Ověřte si firmu v registru na webu České národní banky — trvá to minutu a je to nejsilnější filtr, který máte.
- Žádný poplatek předem. Seriózní poskytovatel nechce peníze za posouzení žádosti, za „rezervaci“ ani za „zpracování“. Kdo je chce, je podvodník.
- Uvedené RPSN. Musí být ve smlouvě i v nabídce. Když ho nabídka neuvádí nebo mluví jen o „nízkém úroku“, odejděte.
- Žádný převod vlastnictví. Zajištěním má být zástavní právo, ne převod nemovitosti na věřitele a ne zajišťovací převod práva. Smlouva, která po vás chce převést nemovitost, není úvěr — je to prodej.
- Čas na rozmyšlenou. Tlak na podpis „ještě dnes“ je varovný signál sám o sobě. U úvěru na bydlení máte ze zákona nárok na návrh smlouvy s dostatečným předstihem.
A jedno praktické doporučení: smlouvu si nechte přečíst někým, kdo v tom umí číst — dluhovou poradnou nebo advokátem. Pár set korun za hodinu je proti hodnotě nemovitosti nic.
Ověřte nejdřív, jestli dosáhnete na bankovní hypotéku
Rozdíl mezi 6 % a 18 % RPSN je na dvoumilionovém úvěru řádově milion korun. Srovnání je nezávazné a zdarma.
Zkusit bankovní hypotéku Nezávazná kalkulace
Odkazy jsou partnerské — provizi platí zprostředkovatel, na vaši sazbu to nemá vliv.
Nebankovní poskytovatelé se zástavou nemovitosti
V našem srovnání půjček najdete poskytovatele s ověřeným RPSN a datem ověření u každé nabídky. Do toplistu zařazujeme jen ty, u kterých jsme parametry ověřili přímo na jejich webu — kde to ověřené nemáme, uvádíme „ověřujeme“ místo staré hodnoty.
Související
- Americká hypotéka — neúčelový úvěr proti nemovitosti od banky, výrazně levnější.
- Hypoteční kalkulačka — spočítá splátku i LTV.
- Srovnání hypoték — sazby bank vedle sebe.
- Půjčky v exekuci a nezabavitelná částka.
- Půjčky bez doložení příjmu.
Časté dotazy
Jaké RPSN má nebankovní hypotéka?
Zpravidla od 15 % výš. Konkrétní ověřený příklad: Acema Credit uvádí v reprezentativním příkladu RPSN 17,88 %. Bankovní hypotéka je přitom kolem 6 %.
Dostanu nebankovní hypotéku se záznamem v registru?
Často ano — rozhoduje hodnota nemovitosti víc než vaše historie. Právě proto je ale dražší a právě proto si předem spočítejte, jestli splátku unesete.
Kolik mi půjčí?
Obvykle 50 až 70 % hodnoty nemovitosti, tedy méně než banka. Konkrétní podíl závisí na typu a lokalitě nemovitosti.
Jak poznám podvodnou nabídku?
Poplatek předem, chybějící RPSN, tlak na rychlý podpis, a hlavně požadavek na převod vlastnictví místo zástavního práva. Poskytovatele si ověřte v registru České národní banky.
Můžu nebankovní hypotéku později refinancovat u banky?
Ano, a je to nejrozumnější plán. Jakmile doložíte příjem a vyčistíte registr, přejděte do banky — kalkulačka refinancování ukáže, kolik tím ušetříte.
Přijdu o nemovitost, když nebudu splácet?
Věřitel se může uspokojit ze zástavy, tedy nemovitost zpeněžit. To je zásadní rozdíl proti nezajištěné půjčce, kde vám hrozí exekuce srážkami ze mzdy. U zajištěného úvěru je v sázce přímo bydlení.
Parametry poskytovatelů ověřeny 14. 9. 2026 na jejich webech. Právní rámec: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Text je informativní a nenahrazuje odborné poradenství.
Nejste si jistí některým pojmem? Ve finančním slovníku najdete RPSN, anuitu, bonitu i insolvenci vysvětlené jednou větou — a vedle nich všechny naše kalkulačky.
