Ať už plánujete prodej, koupi, refinancování hypotéky, nebo řešíte majetkový spor, budete potřebovat odhad hodnoty nemovitosti. Ceny za odhad se výrazně liší podle toho, kdo ho provádí, a jaký účel má sloužit. Některé odhady jsou zdarma, jiné vás mohou stát až několik tisíc korun. V tomto průvodci se dozvíte vše, co potřebujete o odhadu nemovitosti vědět – jaké typy existují, kolik vás budou stát, jaké mají využití a kde získat odhad zcela zdarma.
Cena odhadu nemovitosti závisí na jeho účelu a zpracovateli
Odhad nemovitosti je dokument, který určuje její hodnotu na základě různých faktorů, jako je lokalita, technický stav, občanská vybavenost či aktuální situace na trhu. Cena odhadu se odvíjí od toho, kdo ho vypracuje, k čemu bude sloužit a jaký typ ocenění potřebujete. Existují tři základní typy odhadů:
1. Bankovní odhad nemovitosti: Nezbytný pro hypotéku
Pokud si berete hypotéku, bankovní odhad je pro vás nutností. Banka potřebuje znát zástavní hodnotu nemovitosti, kterou použije jako záruku úvěru. Tento odhad obvykle provádí specialista, kterého vám banka doporučí.
Ceny bankovního odhadu:
Cena za odhad se u jednotlivých bank liší:
- Air Bank: 5 000 Kč (byt), 6 000 Kč (dům).
- CREDITAS: 4 500 Kč (byt), 5 400 Kč (dům). CREDITAS nabízí možnost online odhadu ceny bytu zdarma.
- Česká spořitelna: 4 400 Kč (byt), 5 400 Kč (dům).
- ČSOB: Ocenění nemovitosti zdarma (platné od 17. 2. 2020 do odvolání).
Proč je bankovní odhad nižší než tržní cena?
Bankovní odhady jsou často o 10–20 % nižší než reálná tržní hodnota nemovitosti. Banky si tak snižují riziko pro případ, že by klient přestal hypotéku splácet a nemovitost musela být prodána za méně, než je její aktuální tržní cena.
Jak dlouho bankovní odhad trvá?
Zpravidla 3–7 pracovních dní. Odhadce navštíví nemovitost, zhodnotí její stav, lokalitu a další parametry, a poté vypracuje odhad.
2. Tržní odhad nemovitosti: Klíčový pro prodej a koupi
Tržní odhad slouží k určení reálné ceny, za kterou lze nemovitost na trhu aktuálně prodat. Tento typ odhadu provádějí nejčastěji realitní kanceláře nebo nezávislí odhadci.
Kdy budete tržní odhad potřebovat?
- Při prodeji nebo koupi nemovitosti, abyste se ujistili, že cena odpovídá tržním podmínkám.
- Pro dědické řízení, rozvodové vypořádání, vypořádání společného jmění manželů nebo spoluvlastnictví nemovitosti.
Ceny tržního odhadu:
- Byty: od 1 500 Kč.
- Domy: od 2 500 Kč.
Pokud prodáváte nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, tržní odhad často získáte zdarma jako součást jejich služeb.
Faktory ovlivňující cenu odhadu:
Cena za tržní odhad se liší podle regionu – nejvyšší částky obvykle zaplatíte v Praze a Středočeském kraji, kde jsou realitní trhy nejaktivnější.
3. Soudní odhad nemovitosti: Pro majetkové spory a oficiální řízení
Znalecký posudek, známý také jako soudní odhad, je potřeba při soudních sporech, exekucích, insolvenčních řízeních nebo při výpočtu daně z nemovitosti. Tento typ odhadu provádí soudní znalci, jejichž hodnocení vychází z oficiálních tabulek a předpisů.
Ceny soudního odhadu:
- Byty: 3 000–5 000 Kč.
- Domy: 5 500–8 000 Kč.
Proč je znalecký posudek nižší než tržní odhad?
Soudní odhady často nezohledňují aktuální poptávku na trhu ani specifické faktory, jako je občanská vybavenost nebo stav okolí. Místo toho vycházejí z pevně stanovených tabulek, což vede k nižším hodnotám.
Online odhad nemovitosti zdarma: Rychlý, ale nepřesný
Pokud chcete pouze orientačně zjistit hodnotu nemovitosti, můžete využít online kalkulačky, které poskytují odhad zdarma. Tyto kalkulačky, dostupné například na webových stránkách odhad-zdarma.cz nebo reas.cz, využívají data z katastru nemovitostí a veřejné inzerce.
Nevýhody online odhadů:
- Jedná se o velmi přibližné hodnoty, které mohou být výrazně nepřesné.
- Hodí se pouze pro nemovitosti v obcích nad 10 tisíc obyvatel, kde je dostatek porovnatelných dat.
- Nezohledňují specifika konkrétní nemovitosti, jako je stav interiéru, výhled z oken, hlučnost okolí nebo blízkost hlavní silnice.
Pokud plánujete koupi nebo prodej nemovitosti, spolehněte se raději na odhad od odborníka. Nesprávné určení ceny může znamenat zbytečné ztráty – například můžete zaplatit o stovky tisíc více, než je reálná hodnota.
Proč se výsledné ceny odhadů mohou lišit?
Kdybyste si nechali zpracovat bankovní odhad, tržní odhad i znalecký posudek na stejnou nemovitost, výsledné hodnoty se mohou výrazně lišit – někdy až o stovky tisíc korun. Důvodem jsou různé metody výpočtu:
- Bankovní odhad: Nižší než tržní hodnota, aby banka minimalizovala riziko ztráty při případném prodeji.
- Tržní odhad: Zohledňuje aktuální poptávku, lokalitu, stav nemovitosti a další faktory.
- Znalecký posudek: Vypracován na základě tabulkových hodnot a oficiálních předpisů, nebere v úvahu externí faktory.
Odhad nemovitosti svépomocí? Raději ne
Někteří majitelé se snaží určit cenu nemovitosti sami na základě inzerátů na realitních serverech. To však není ideální řešení. Prodejní cena v inzerátu se často liší od reálné kupní ceny, a výsledek ovlivňuje mnoho faktorů, které laik nemusí zohlednit.
Nesprávně stanovená cena může způsobit, že nemovitost bude dlouho neprodejná nebo ji nakonec prodáte hluboko pod cenou.
Jaký typ odhadu zvolit?
- Pro hypotéku: Bankovní odhad.
- Pro prodej či koupi: Tržní odhad.
- Pro soudní řízení: Znalecký posudek.
Ať už potřebujete jakýkoliv typ odhadu, vždy pečlivě vybírejte, kdo ho provede, a zajímejte se o podmínky. Levný odhad může být lákavý, ale nepřesné ocenění vás může stát mnohem více.
