Parametry investice
Variant A: Akcie (S&P 500)
Variant B: Nemovitost (Páka)
Porovnání majetku
*Model předpokládá, že nájemné z nemovitosti pokryje splátku hypotéky a náklady (cashflow nula), takže investor nedotuje nic navíc. Zisk tvoří růst ceny domu + splácení dluhu nájemníkem.
Nemovitosti vs. Akcie (S&P 500): Souboj složeného úročení
Často uslyšíte argument: „Proč kupovat byt s výnosem 5 %, když index S&P 500 dělá historicky 10 %?“ Na první pohled to dává smysl. Matematika se ale změní ve chvíli, kdy do hry vstoupí nejmocnější zbraň realitních investorů – finanční páka (leverage).
Jak funguje „Kouzlo cizích peněz“?
Představte si, že máte 1 milion Kč.
- Akcie: Koupíte ETF za 1 milion. Když trh vyroste o 10 %, vydělali jste 100 000 Kč. Zhodnocují se jen vaše peníze.
- Nemovitost: Použijete 1 milion jako akontaci (20 %) a koupíte byt za 5 milionů (zbytek dá banka). Když cena nemovitostí vyroste jen o 5 %, hodnota bytu stoupne o 250 000 Kč.
Výsledek: Na stejný vložený milion jste v nemovitostech vydělali 2,5× více, přestože procentuální růst byl poloviční. Tomu se říká pákový efekt.
Kdo zaplatí dluh?
Dalším faktorem, který naše kalkulačka zohledňuje, je splácení jistiny (úmor). V případě akcií musíte další peníze vkládat vy. U investiční nemovitosti splácí váš dluh bance nájemník. S každou splátkou hypotéky se zvyšuje vaše čisté jmění (equity), aniž byste museli sáhnout do vlastní kapsy (pokud je cashflow neutrální nebo pozitivní).
Kdy vyhrávají akcie?
Nemovitosti nejsou vítězem automaticky. Akcie (S&P 500) obvykle vyhrají, pokud:
- Máte velmi krátký horizont (pod 7 let), kdy poplatky za nákup/prodej nemovitosti smažou zisk.
- Úroky na hypotékách jsou extrémně vysoké (nad 6–7 %), což zabíjí efekt páky.
- Chcete absolutní pasivitu (nemovitost vyžaduje správu, opravy a komunikaci s nájemníky).
Pákový efekt funguje oběma směry. Pokud cena nemovitostí klesne o 10 %, u 5milionového bytu ztratíte 500 000 Kč. To je polovina vašeho vloženého milionu! U akcií byste při 10% poklesu ztratili jen 100 000 Kč. Proto je u nemovitostí klíčový dlouhodobý horizont.
