Investiční kalkulačka: ROI a Cashflow

Jak správně počítat výnos z investiční nemovitosti?

Investice do nemovitostí není o pocitech, ale o číslech. Mnoho začínajících investorů dělá chybu v tom, že si spočítají pouze hrubý výnos (nájem vs. cena bytu). Realita je však složitější. Naše kalkulačka ROI a Cashflow vám pomůže odhalit skutečnou ziskovost investice tím, že zahrnuje i skryté náklady, jako jsou fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti nebo riziko neobsazenosti.

1. Co je to Cashflow a proč musí být kladné?

Cashflow je rozdíl mezi tím, co vám přistane na účtu (nájemné), a tím, co z něj odejde (hypotéka, poplatky, energie). Pro investora je klíčové, aby bylo toto číslo kladné.

Pozitivní cashflow: Nemovitost se „platí sama“ a každý měsíc vám generuje pasivní příjem.
Negativní cashflow: Nemovitost musíte každý měsíc dotovat z vlastních peněz. To může být akceptovatelné pouze v případě, že očekáváte masivní růst ceny nemovitosti v čase (zhodnocení).

2. ROI (Cash on Cash Return)

Tento ukazatel je pro investora nejdůležitější. Říká nám: „Jak tvrdě pracují moje vložené peníze?“.

Pokud koupíte byt za 5 milionů, ale banka vám půjčí 4 miliony, vy jste reálně investovali pouze 1 milion (plus náklady na rekonstrukci). ROI počítá návratnost právě z tohoto vloženého milionu. Díky pákovému efektu hypotéky může být vaše ROI výrazně vyšší než u akcií nebo dluhopisů.

3. Cap Rate (Míra kapitalizace)

Cap Rate ukazuje výnosnost nemovitosti bez vlivu financování (jako byste ji koupili za hotové). Pomáhá porovnávat výhodnost jednotlivých nemovitostí mezi sebou bez ohledu na to, jakou máte hypotéku. Většinou platí, že čím vyšší riziko (horší lokalita), tím vyšší Cap Rate investoři požadují.

Na co si dát pozor při výpočtu?

Naše kalkulačka obsahuje posuvník „Obsazenost bytu“. Je naivní počítat s tím, že nájemník bude platit 12 měsíců v roce po dobu 30 let. Výměna nájemníků, malování nebo opravy znamenají výpadky příjmů. Konzervativní investoři počítají s obsazeností cca 92 % (což odpovídá 1 měsíci v roce bez nájmu).

Časté dotazy investorů (FAQ)

Jaké ROI je považováno za dobré? Obecně se u nemovitostí považuje za solidní výsledek Cash on Cash Return mezi 5–10 %. Zkušení investoři, kteří využívají metodu BRRRR nebo levné rekonstrukce, však často cílí na výnosy nad 15 %. Co je to LTV? LTV (Loan To Value) vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Pokud je LTV 80 %, banka vám půjčí 80 % ceny a vy musíte dodat 20 % ze svých zdrojů (akontace). Mám započítat růst ceny nemovitosti? Tato kalkulačka se zaměřuje na cashflow (peníze teď). Růst ceny nemovitosti v čase (apreciace) je „třešničkou na dortu“, která vám vydělá peníze až při prodeji, ale neměla by být jediným důvodem ke koupi, pokud nemovitost měsíčně prodělává.