BRRRR Kalkulačka (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)

BRRRR Kalkulačka: Jak na nekonečnou návratnost?

BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) je investiční svatý grál. Umožňuje investorům budovat velké portfolio nemovitostí, aniž by museli do každého dalšího bytu vkládat nové a nové miliony. Klíčem je recyklace téhož kapitálu stále dokola.

Jak to funguje v praxi?

Buy (Koupit): Najdete podhodnocenou nemovitost (často ve špatném stavu).
Rehab (Opravit): Rekonstrukcí výrazně zvýšíte její hodnotu (tzv. nucená apreciace).
Rent (Pronajmout): Zajistíte nájemníka a stabilní cashflow.
Refinance (Refinancovat): Nejdůležitější krok. Jdete do banky, necháte udělat nový odhad (ARV). Banka vám půjčí např. 80 % z této nové, vyšší hodnoty.
Repeat (Opakovat): Pokud jste počítali správně, peníze z nové hypotéky splatí vaše původní náklady. Vám se vrátí vklad a můžete jít koupit další byt.

Klíčový ukazatel: Peníze uvězněné v obchodu

Naše kalkulačka se soustředí na jeden hlavní výsledek: Kolik hotovosti vám v nemovitosti zůstalo?

Ideální scénář je 0 Kč (nebo dokonce záporné číslo, tzv. Cash-out). To znamená, že vlastníte nemovitost, která vám generuje nájem, splácí se sama, ale vy v ní nemáte ani korunu ze svých vlastních úspor. V tu chvíli je vaše návratnost (ROI) technicky nekonečná, protože dělíte zisk nulou.

Co je to ARV?

ARV (After Repair Value) je odhadovaná tržní cena nemovitosti po dokončení všech oprav. Úspěch BRRRR strategie stojí a padá na přesném odhadu ARV. Pokud bankovní odhadce určí cenu nižší, než jste čekali, banka vám půjčí méně a vaše peníze zůstanou v nemovitosti „uvězněny“.

🚀 Rychlost otáčení peněz (Velocity of Money)

Běžný investor koupí byt a čeká 10 let, než našetří na další. BRRRR investor může stejný proces zopakovat klidně 2x do roka se stejným balíkem peněz. Rizikem je však vyšší zadlužení (páka) – vždy si proto hlídejte, aby nájem s rezervou pokryl i zvýšenou splátku hypotéky po refinancování.